Mellan åren 1965 och 1975 genomfördes ett av Sveriges mest omfattande bostadsprojekt – miljonprogrammet. För att möta den akuta bostadsbristen beslutade riksdagen att bygga en miljon nya bostäder på tio år. För att uppnå detta mål krävdes snabba byggmetoder, vilket ofta innebar användning av nya och kostnadseffektiva byggmaterial för att hålla investeringskostnaderna nere. Idag står majoriteten av dessa flerbostadshus inför ett betydande behov av omfattande underhåll. Många av byggnaderna har nu nått en ålder där akuta åtgärder krävs för att säkerställa funktionaliteten, och ett av de mest angelägna ingreppen är stambytet. Detta beror på att de äldre rörsystemen ofta leder till vattenskador, vilket kan medföra både hälsorisker och kostsamma reparationer.
Kostnaderna för att byta ut gamla stammar uppskattas på nationell nivå till flera hundra miljarder kronor. Ett stambyte som kombineras med badrumsrenovering kan kosta kring 350 000 kronor per lägenhet. För många fastighetsägare, särskilt mindre aktörer, kan detta medföra stora ekonomiska påfrestningar.
Hur ofta ett stambyte genomförs
Genomförandet av ett stambyte är ett stort komplext projekt där både tekniska, ekonomiska och sociala faktorer samt fastighetens och de boendes förutsättningar måste beaktas. Att bedöma exakt när stambyte bör genomföras kan vara en komplex uppgift. Beslutet påverkas av olika faktorer, såsom rörmaterialets kvalitet och fastighetens underhållshistorik.
Gjutjärnsrör har exempelvis en typisk livslängd på 50-60 år, medan plaströr som användes i många av miljonprogramshusen ofta behöver bytas efter endast 30-40 år. Vidare är frekventa vattenskador en tydlig indikation på att rören närmar sig sin tekniska livslängd. Därför är det klokt att inte vänta längre än 40 år mellan stambyten för att förhindra omfattande skador.
I byggnader som uppfördes under och strax efter andra världskriget är det också viktigt att notera att material av sekunda kvalitet kan ha använts, vilket ofta resulterat i en ojämn godstjocklek. Detta är särskilt problematiskt för avloppsrören, som kan vara av samma kvalitet, därmed ökar risken för läckage och andra problem som kan uppstå mycket tidigare än väntat.
Val av metod för stambyte
Fastighetsägare har idag tre huvudsakliga metoder att välja mellan när de planerar ett stambyte, var och en med sina specifika fördelar och begränsningar beroende på fastighetens specifika behov och budget. De olika metoderna är traditionellt stambyte, relining och rum-i-rum-metoden.
Traditionellt stambyte
Traditionellt stambyte är den mest omfattande och långsiktiga lösningen, där hela rörsystemet ersätts. Metoden kräver omfattande rivnings- och renoveringsarbeten i både badrum och kök, men leder samtidigt till en betydande kvalitets- och värdeökning för fastigheten – ofta mellan 10 och 25 procent i marknadsvärde. Traditionellt stambyte är idealisk när rörens livslängd närmar sig sitt slut och där målet är att höja standarden och skapa en attraktiv boendemiljö.
Den omfattande rivningen som ingår i det traditionella stambytet ger också en möjlighet att torka ur konstruktionen innan nya material installeras. Detta är avgörande för att förebygga framtida problem, eftersom det möjliggör upptäckten av eventuella skador på byggnadens struktur orsakade av långvarig fukt. Dessutom kan fukt som spridit sig till angränsande ytor identifieras och åtgärdas, vilket bidrar till en mer hållbar och säker fastighet på lång sikt. Genom att investera i ett traditionellt stambyte kan fastighetsägare säkerställa att deras byggnader är i gott skick och samtidigt öka det ekonomiska värdet av sin fastighet.
Relining
Relining är en effektiv och mindre invasiv metod för att förlänga livslängden på befintliga avloppsrör. Istället för att genomföra omfattande rivningar och renoveringar får rören ett nytt skyddande skikt invändigt, vilket gör metoden både snabb och kostnadseffektiv. En stor fördel med relining är den minimala störningen för de boende, vilket gör det till en attraktiv lösning för många fastighetsägare. Det är dock viktigt att notera att relining är bäst lämpad i fastigheter utan andra renoveringsbehov i badrum och kök, eftersom de företag som utför relining oftast specialiserar sig på denna typ av arbete och inte koordinerar andra renoveringar.
Det finns tre huvudmetoder för relining: strumpmetoden, sprutmetoden och penslingsmetoden.
Strumpmetoden är en modern teknik där nytt självbärande rör installeras inuti det befintliga röret. Denna metod använder en polyesterstrumpa som är mättad med epoxi, vilket skapar en hållbar och pålitlig lösning för rör som har skadats eller slitits ut över tid. Strumpan kan vara antingen formsydd eller elastisk, vilket gör att den kan anpassas till olika dimensionsförändringar och säkerställer en optimal passform för alla rör.
Sprutmetoden är en annan effektiv teknik för att förbättra hållbarheten och funktionaliteten hos avloppssystem. Denna process inleds med en noggrann rengöring av rören, vilket är avgörande för att säkerställa att plastmassan fäster ordentligt och ger ett optimalt resultat. När rören är rengjorda sprutas plastmassan in, vilket resulterar i ett skarvfritt och självbärande plastlager som effektivt förstärker systemet och skyddar mot framtida skador.
Penslingsmetoden liknar sprutmetoden, men har en unik appliceringsmetod där plastmassan appliceras i flera lager. Denna teknik säkerställer att rörsystemet förblir skarvfritt, vilket minimerar riskerna för läckage och skador. Genom användandet av en roterande borste skapas ett tryck som pressar ut plasten mot rörens yta, vilket säkerställer jämn och tät applicering.
Det är dock viktigt att påpeka att experter inom området rekommenderar att relining bör betraktas som ett komplement till traditionellt stambyte.
Rum-i-rum-metoden
Rum-i-rum-metoden, som utvecklades under 2000-talet, innebär att ett nytt rum byggs inuti det befintliga rummet. Genom att skapa en luftspalt förbättras ventilation och fuktskydd, vilket minskar risken för mögelskador och bidrar till ett bättre inomhusklimat. Denna metod är både tids- och kostnadseffektiv, särskilt i fastigheter där omfattande rivning är svår att genomföra. Dessutom kan den förbättra fastighetens energiförbrukning och inomhusklimat, vilket gör den till ett bra alternativ för byggnader där man vill minska framtida underhållsbehov. För att använda sig av denna metod krävs det en godkänd OVK.
Energibesparande åtgärder
Utöver stambytet kan det vara fördelaktigt att samtidigt införa energibesparande lösningar för att minska fastighetens driftskostnader. Ett vanligt tillvägagångssätt är att installera individuell mätning och debitering av el, vatten och värme, där de boende endast betalar för sin egen förbrukning. Detta ökar medvetenheten om förbrukning och kan bidra till en minskad totalkonsumtion, vilket både sparar pengar och är positivt för miljön.
Projektledning och konsultation
Att genomföra ett stambyte är en omfattande process som kräver grundlig planering och noggrann upphandling för att säkerställa ett effektivt och kvalitativt resultat. Det hela börjar med en inventering av fastighetens aktuella behov, där man klargör vilka stammar som ska bytas och om eventuella horisontella rör också behöver ses över. Här bedöms även tekniska möjligheter, som huruvida det finns utrymme för nya schakt eller om befintliga stammar måste rivas. Denna analys inkluderar ofta också en utvärdering av om stambytet ska kombineras med andra åtgärder, exempelvis ny el-dragning eller andra förbättringar som kan effektivisera projektet på sikt.
Nästa steg är valet av entreprenadmodell, där fastighetsägaren kan välja mellan en Totalentreprenad (funktionsentreprenad) och en Generalentreprenad (utförandeentreprenad). I en funktionsentreprenad har totalentreprenören ansvar för hela projektet inklusive projekteringen, vilket kan vara enklare att hantera men ofta innebär en högre kostnad. I en utförandeentreprenad ansvarar fastighetsägaren för handlingarna och entreprenören utför det som redovisas i dessa tillhandahållna handlingar. Denna entreprenadform kan initialt ge en lägre kostnad, men ökar risken för höga merkostnader. I en delad entreprenad, där flera entreprenörer ansvarar för olika delar av projektet, kan i stället ge lägre entreprenadkostnader och bättre ekonomisk kontroll samt ger en högre flexibilitet. Detta förutsätter att det finns tillgång till kvalificerad byggprojektledning. När entreprenadform är bestämd, utformas ett förfrågningsunderlag med tekniska specifikationer, ritningar och administrativa riktlinjer. Vid en delad entreprenad krävs även en tydlig gränsdragningslista som tydligt definierar respektive entreprenörs ansvar vilket minskar risken missförstånd och främjar ett effektivt arbetsflödet.
Genom hela stambytes processen är det centralt för fastighetsägaren att hålla sig informerad om aktuella regler och riktlinjer, speciellt då omfattande underhållsprojekt sällan genomförs. För att underlätta detta kan det vara värdefullt att ta hjälp av en byggprojektledare som kan bidra med expertis för att säkerställa att projektet följer gällande regelverk och genomförs enligt plan.
Upphandling
Upphandlingskraven varierar beroende på om byggherren omfattas av lagen om offentlig upphandling (LOU). Offentliga aktörer är skyldiga att annonsera projektet och följa reglerade tidsramar för anbud och kriterier för utvärdering. Privata byggherrar har däremot större flexibilitet och kan fritt välja att tillfråga ett mindre antal entreprenörer för att effektivisera processen och minska utvärderingskostnaderna.
Anbudsutvärderingen innebär en noggrann granskning av samtliga anbud, där varje anbud “nollställs” för att jämföras på lika villkor. Här prissätts eventuella reservationer och kvalitetskraven utvärderas. Referenstagning är en viktig del av denna fas, eftersom den bekräftar entreprenörernas erfarenhet och leveransförmåga. Efter utvärderingen väljs det mest fördelaktiga anbudet. Vid utförandeentreprenad kan detta innebära att flera entreprenörer kontrakteras för olika arbetsområden.
Innan projektstart skall upphandlingsprotokoll och kontrakt upprättas mellan byggherren och den eller de utvalda entreprenörerna. Entreprenören kompletterar sedan sitt anbud med ytterligare dokumentation som kvalitets- och miljöplaner samt försäkringsbevis för att säkerställa att alla krav uppfylls.
Boenden
En viktig aspekt av ett stambytesprojekt är att hantera boendesituationen för de boende. Vanligtvis kan de flesta bo kvar under arbetet, men särskilda omständigheter, som skiftarbetare, funktionsnedsättningar eller hälsoskäl, kan kräva tillfällig evakuering. Arbetet i varje lägenhet pågår i regel cirka sex till åtta veckor, och under denna period kan tillfälliga lösningar som torrtoaletter och duschvagnar för att tillgodose boendes behov.
Tidig och tydlig information är avgörande för att minska oro och skapa förståelse för den tillfälliga störningen. Därför rekommenderas att informera om ett stambyte minst ett år i förväg, redan vid behovsinventeringen. När arbetet närmar sig ges detaljerad information om tidsplan och praktiska arrangemang. Ett stormöte med alla boende är ett bra tillfälle att förmedla muntlig information och svara på frågor, och detta bör kompletteras med skriftlig information för att nå dem som inte kan närvara.
Vid hyresrätter krävs det skriftliga godkännande för åtgärder som innebär standard- eller hyreshöjningar. Vid vägran kan hyresvärden vända sig till hyresnämnden, som i de flesta fall godkänner åtgärder som bedöms nödvändiga. Även bostadsrättsföreningar behöver medlemmarnas godkännande för stambyten och kan, i oenighet, ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.
Finansiering
Kostnaden för stambytet varierar beroende på fastighetens specifika behov, omfattningen av åtgärderna och de material och metoder som används. Generellt sett är det en betydande investering, där ungefär 20% av den totala kostnaden brukar finansieras direkt. Den resterande delen fördelas vanligtvis över en avskrivningsperiod på 25 år, vilket gör att kostnaden sprids ut över tid och kan balanseras mot fastighetens övriga ekonomiska åtaganden.
Trots den initiala kostnaden innebär ett stambyte ofta betydande långsiktiga besparingar. Detta beror på att äldre rörsystem är mer benägna att drabbas av läckage och vattenskador, som inte bara är kostsamma att reparera utan också kan leda till hyresbortfall och försäkringspremier. Genom att investera i nya stammar minskar risken för dessa skador avsevärt, och fastigheten kan undvika oplanerade reparationer och kostnader för akut underhåll. Dessutom kan fastighetens värde öka genom att stambytet höjer både funktionaliteten och säkerheten, vilket bidrar till en långsiktig stabilitet för fastighetsägaren och trygghet för de boende. För att räkna ut hur mycket ert stambyte kommer att kosta, klicka här.
Tidsram
Stambytesprocessen sträcker sig vanligtvis över ett till två år från den initiala planeringsfasen till slutbesiktning, men den exakta tidsramen beror på projektets omfattning. I varje enskild lägenhet tar arbetet i regel cirka sex till åtta veckor, då gamla rör rivs ut och nya installeras, följt av återställande av ytskikt i kök och badrum.
Förberedelserna kan dock ta avsevärt längre tid än själva arbetet. Under denna period genomförs omfattande behovsinventeringar, projektering och upphandling, samt att hyresgästerna informeras om projektets detaljer.
Hyresrätter
Eftersom hyresgästernas skriftliga godkännande krävs för att genomföra vissa åtgärder kan det uppstå förseningar om inte alla godkänner planerna. Vid avsaknad av fullständigt godkännande måste hyresvärden ansöka om tillstånd från hyresnämnden för att få genomföra nödvändiga åtgärder. Denna process kan förlänga projektet ytterligare, särskilt om beslut från hyresnämnden drar ut på tiden.
Sammanfattning
Ett stambyte är en omfattande och komplex utmaning för fastighetsägare, med stora krav både ekonomiskt och organisatoriskt. För att lyckas krävs noggrann planering, där allt från metodval till upphandling och boendekommunikation måste genomföras med omsorg. Genom att välja rätt metod utifrån fastighetens skick och boendesituation kan störningar minimeras och kostnadseffektiviteten optimeras. Med ett strategiskt tillvägagångssätt och tydlig kommunikation kan stambytet leda till en betydande modernisering av fastigheten, vilket höjer både boendekvaliteten och fastighetens långsiktiga värde – en investering som tryggar både nuvarande och framtida behov.
Borgström Projekt, ert stöd genom hela projektet
Våra byggprojektledare har mångårig erfarenhet av att leda stambytesprojekt. Vi har en egenutvecklad och väl genomarbetad metodik för stambyten, där vi tar ansvar för hela kedjan av åtgärder som inkluderas i ett stambyte och lämnar inte något åt slumpen.
Byggprojektledaren för stambytet bistår med behovsinventering, budgetarbete, tidsplanering, anbudsförfrågan och upphandling, utöver att samordna entreprenörernas arbete och se till att dessa till hög kvalitet avslutas i tid till rätt kostnad. Till sin hjälp har byggprojektledaren för stambytet en projektassistent som samordnar alla lägenhetsinnehavarnas behov av hjälp samt tar in de godkännanden som krävs.
Läs gärna mer om entreprenadform vid stambyte
