Underhållsplanering med underhållsplan
Vad är en underhållsplan?
En underhållsplan är ett viktigt verktyg och ett styrdokument som har stor betydelse för en fastighets framtid, livslängd och värde – inte minst i dessa tider av ökade kostnader. För såväl fastighetsägare som bostadsrättsföreningar handlar det om att vara proaktiva och göra löpande underhåll på fastigheten, så att den inte förfaller till en nivå där akuta och dyra reparationer blir nödvändiga. Genom att ha en underhållsplan förebygger man allvarligt slitage och håller fastigheten i gott skick. En underhållsplan sträcker sig vanligtvis över en tidsrymd på 10 till 30 år.
Varför är en underhållsplan viktig?
Att som brf eller fastighetsägare ligga steget före med regelbundet underhåll sparar pengar i längden. Små åtgärder i dag kan förhindra kostsamma reparationer och driftstörningar i framtiden. Ett strukturerat och målinriktat arbete med underhållet ger alltså en rad fördelar jämfört med att lappa och laga och släcka bränder när saker hastigt går sönder.
Några fastighetsägare tänker kanske att saker håller så länge de håller. Varför bry sig så länge allt rullar på? Men att inte ha en underhållsplan är som att köra bil utan att tanka – förr eller senare tar det stopp. Genom planerat underhåll blir reparationskostnaderna ofta lägre och livslängden på fastigheten och dess komponenter ökar.
Med en underhållsplan har man dessutom goda möjligheter att budgetera effektivt. Kostnaderna kan spridas ut över tid, viket ger en mer förutsägbar och stabil ekonomi. Man hinner i god tid konkurrensutsätta och upphandla entreprenörer och man kan med fördel samordna insatser i fastigheten, vilket minskar störningarna för de boende. Ett väl planerat underhåll kan även ge sänkta driftskostnader och lägre försäkringspremier.
En välskött fastighet behåller helt enkelt sitt värde betydligt bättre än en försummad. En underhållsplan ger en tydlig bild av fastighetens skick och underhållsbehov, vilket är en fördel vid värdering eller försäljning av lägenheterna.
Vad kostar det?
Kostnaden för en underhållsplan beror på en rad faktorer.
- Fastighetens storlek och komplexitet.
- Omfattning och detaljgrad. Ju mer detaljerad och omfattande plan, desto högre kostnad.
- Konsultens/den tekniska förvaltarens arvode. Hen har övergripande koll på vad som har gjorts, görs och vad som är planerat inför kommande år. Behöver något eventuellt åtgärdas tidigare än beräknat?
- Extra tjänster som exempelvis riskanalys, energianalys eller digitalisering av planen kan påverka priset.
- Uppdateringsfrekvens. Hur ofta planen behöver uppdateras är en faktor som påverkar priset.
Hur tar man fram en underhållsplan?
När man ska ta upprätta en underhållsplan behöver man inventera och dokumentera fastighetens status. Man går då igenom fastighetens nuvarande skick och identifierar vilka underhållsbehov som föreligger. När underhållsbehovet är identifierat gäller det att prioritera de åtgärder som är mest nödvändiga utifrån behov och samordningsmöjligheter. Eftersom en underhållsplan är ett viktigt styrdokument rekommenderas att anlita en expert eller en konsult, för att säkerställa att planen tas fram på korrekt sätt. På Borgström Projekt hjälper vi dig att ta fram en underhållsplan för din fastighet. Se en film från en inventering inför upprättande av en underhållsplan
Underhållsplanen: en sammanfattning:
- Föreningens eller fastighetsägarens viktigaste styrdokument.
- Redogör för åtgärder och kostnader.
- Förebygger omfattande problem, katastrofer och onödiga utgifter.
- Bibehåller driftskostnaderna på en bra nivå.
- Påverkar fastighetens försäkringspremie.
- Ökar trivseln och värdet på brf-föreningen/fastigheten.
- Styr föreningens ekonomi och därmed även föreningens avgifter.
Underhållsplan för BRF
Underhållsplanen är en mycket viktig del av en välskött BRF. Den ger en överblick över fastighetens skick och framtida behov. Den är ett verktyg för att skapa en trygg och stabil boendemiljö, samtidigt som föreningen sparar pengar och bevarar fastighetens värde.
Med en underhållsplan får er BRF:
- Proaktivt underhåll
- Kontroll över utgifter och kostnader
- Ökad trivsel och trygghet
- Ökat värde
Vanliga fallgropar vid upprättande av en underhållsplan för BRF
Att underhållsplanen inte inkluderar allt. Det gör den sällan. Sådant som göms bakom väggarna, till exempel rörledningar och kablage är lätta att missa.
Att se underhållsplanen som en åtgärdslista att pricka av snarare än en cyklisk plan. Bara för att fasaden nyligen målats kan man inte ta bort fasadmålning ur underhållsplanen. Det måste budgeteras för igen, inom ett visst tidsspann.
Att inte tänka tillräckligt långsiktigt. Många planerar för 5 – 10 år. Men om 30 år är det kanske dags för stambyte, vilket föreningen måste ta ekonomisk höjd för i god tid.
Att underskatta tid, kostnad och omfattning av större projekt som ligger långt i framtiden.
Att glömma bort att indexreglera kostnaderna. Den kostnad som föreningen haft för exempelvis fasadrenovering kommer att ha ökat nästa gång det är dags. Byggmaterial och tjänster ökar ständigt i pris och man bör ta höjd för detta.